Bitmeyen İnşaatta Şimdi Ne Olacak? Yargıtay Kararıyla Uygulama Değişti

Kentsel dönüşüm hayaliyle arsasını müteahhide veren binlerce kişi için ezber bozan bir gelişme yaşandı.

16 Mayıs 2025 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, yıllardır uygulanan bir hukuki uygulamayı kökten değiştirdi:

Artık müteahhit sözleşmeye aykırı davransa, inşaatı yarım bıraksa ya da iflas etse bile; iyi niyetli üçüncü kişilere satılmış bağımsız bölümler geri alınamayacak.

Ne Değişti?

Daha önce arsa sahibi, müteahhitin tapuya güvenerek daire sattığı kişilere karşı
“Ben bu sözleşmeyi feshettim, tapuyu geri istiyorum” diyebiliyordu.

Yükleniciden bağımsız bölüm alan kişi tapuda “iyi niyetli” görünse dahi, bu tapular iptal edilip arsa sahibine iade edilebiliyordu.

Artık bu mümkün değil.
Eğer o kişi tapuya güvenerek ve müteahhidin aykırı davrandığını bilmeden daire aldıysa, arsa sahibinin mülkiyet hakkı geri dönmeyecek.

Bu Ne Anlama Geliyor?

Bu karar yalnızca yeni yapılacak sözleşmeleri değil, şu anda devam eden davaları da doğrudan etkiliyor.
Artık arsa sahipleri için en kritik konu; tapuyu devretmeden önce gerekli tüm hukuki önlemleri almak.

Yani:

• Tapu devrini “avans gibi” kullanmak büyük risk.
• Müteahhit inşaatı tamamlamasa bile, tapudaki tasarruflar geçerli sayılabilir.
• Tapuya güvenen üçüncü kişilerin hakkı korunurken, asıl hak sahibi arsa sahipleri kayba uğrayabilir.

⚖️ Hukuki Terimler Ne Anlama Geliyor?

Geriye etkili fesih: Sözleşmenin hiç yapılmamış gibi iptal edilmesi.

Tapu iptali ve tescil davası: Tapudaki kaydın silinerek, gerçek hak sahibine devredilmesi için açılan dava.

İyiniyetli üçüncü kişi: Tapuya bakarak, ortada bir sorun olmadığını düşünerek müteahhitten daire satın alan kişi.

Avans tapu: İnşaat tamamlanmadan, teminat gibi tapunun devredilmesi.

Peki Şimdi Ne Olacak?

Yargıtay’ın bu kararıyla birlikte, arsa sahiplerinin hukuki konumu daha karmaşık hale geldi:

✅ Tapular artık otomatik olarak geri dönmeyecek.
Müteahhit inşaatı tamamlamasa bile, üçüncü kişiler daireyi tapuya güvenerek aldıysa, mülkiyet hakkı korunabilir.
“Tapuyu ver, sözleşmeyi feshet, geri al” dönemi kapandı.

✅ Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi hayati önem taşıyor.
Tapuya şerh konulmadıysa, üçüncü kişilerin kazanımı geçerli sayılabilir.
Şerh yoksa, arsa sahibinin hukuki güvencesi büyük ölçüde azalır.

✅ Arsa sahibinin riski ciddi biçimde arttı.
Müteahhit iflas ederse, kaçarsa ya da daireleri habersizce satarsa, bu işlemler geçerli olabilir.
Zararın büyük bölümü arsa sahibine kalabilir.

✅ İyiniyet karinesi artık arsa sahibine karşı işliyor.
Tapudan daire alan kişi iyi niyetli kabul ediliyor.
“Bu kişi müteahhidin aykırı davrandığını biliyordu” demekle yetinilemez;
bunu somut delille ispatlamak gerekiyor.

✅ İpotekler de geri alınamayabilir.
Müteahhit arsa üzerinde kredi teminatı olarak ipotek kurduysa, bu ipotekler kolayca kaldırılamayabilir.
Sonuçta banka korunur, arsa sahibi kayba uğrayabilir.

Yarım Kalan İnşaatta Ne Olacak?

• İnşaat ortada kaldıysa, kim tamamlayacak?
• Müteahhit ortadan kaybolduysa zarar nasıl telafi edilecek?
• Dairenizi alamadığınız gibi, üstüne bir de yeniden inşaat için ödeme mi yapacaksınız?
• Cevap basit değil ama çözüm net: Sözleşme daha en başta güçlü yazılmalıydı.

Kentsel Dönüşüm Yapacaksanız, Bu Riskler Sizi de İlgilendiriyor!

Artık sadece iyi niyetli bir müteahhit bulmak yetmiyor.
Arsa sahiplerinin bilinçli hareket etmesi, hukuki riskleri en baştan yönetmesi gerekiyor.

✅ Tapu devri öncesinde hukuki kontrol yapılmalı.
✅ Sözleşmeler açık, detaylı ve sınırlandırıcı hükümlerle hazırlanmalı.
✅ Tapuya şerh konmalı, ipotek izinleri netleştirilmeli.
✅ Müteahhidin mali yapısı ve teminatları önceden sorgulanmalı.

Aksi halde...

📉 Dairenizi kaybedebilir,
📉 Müteahhidin borçları yüzünden başkalarının tapusuna sahip olduğu bir “kendi eviniz” için dava açmak zorunda kalabilirsiniz,
📉 Ve sonunda haklıyken haksız duruma düşebilirsiniz.

Güvenin Ne Öneriyor?

Güvenin olarak arsa sahiplerine ve kentsel dönüşüm planlayan herkese sesleniyoruz:

📌 Bugünün koşullarında sadece sözleşme yapmak değil, sözleşmeyi doğru yapmak gerekir.

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi (APKİS) uzmanı bir hukukçuyla çalışın.
• Sözleşmenizi sadece inşaat sürecine değil, mülkiyet hakkınızı koruyacak şekilde kurgulayalım.
• Müteahhidin yükümlülüklerini, sorumluluğunu ve mali durumunu baştan birlikte değerlendirelim.

📞 Biz Hazırız

Yargıtay’ın kararı, “bitmeyen inşaat” risklerini büyüttü.

Ama unutmayın: Güvenli sözleşme, güvendiğiniz uzmanlarla mümkündür.

Güvenin, mülkiyetinizi, yatırımınızı ve geleceğinizi korumak için yanınızda.


📩 info@guvenin.com.tr | 🌐 www.guvenin.com.tr