Yıkıma Giden Yol: Riskli Yapı Kararı Kesinleşti, Ne Bilmeli, Ne Yapmalı?

Bir sabah e-Devlet kapısına giriyorsunuz. Gelen bildirim:“6306 sayılı Kanun kapsamında yaşadığınız yapı riskli olarak tespit edilmiştir.”

Bu satır yalnızca bir teknik karar gibi görünse de, aslında yaşadığınız eve, yılların birikimine, alışkanlıklarınıza ve komşuluklarınıza dair pek çok şeyi baştan yazmaya zorlayan bir dönemin başlangıcıdır. Bundan sonra ne olacak? Hangi adımları atmak gerekir? Süreç nasıl işliyor?

Önceki yazılarımızda Riskli Yapı Kararını ve Tebligat Sürecini detaylı olarak anlatmıştık.

Bu yazıda ise, riskli yapı kararının kesinleştiği, artık “geri dönüşü olmayan” noktada neler yaşanacağını ve ne yapılması gerektiğini sade, detaylı ve hak odaklı bir anlatımla ele alıyoruz.

Riskli Yapı Ne Demekti, Şimdi Ne Demek Oluyor?

Kısaca hatırlamak gerekirse, 6306 sayılı Kanun’a göre “riskli yapı”, yıkılma ya da ağır hasar riski taşıyan yapılardır. Bu tespit, yalnızca teknik değil, aynı zamanda idari bir işlemdir. Karar; yapıdan alınan karot numuneleri, donatı taramaları, projelerin incelenmesi gibi bilimsel verilerle hazırlanır.

Karar kesinleştiğinde artık evinize dair her adımda Bakanlık, İdare ya da Belediyenin belirlediği rotada ilerlemek zorundasınız. Bu esnada hak kayıplarınızın olmaması için, bilgi sahibi olmak çok önemli.

Karar Kesinleştiyse Artık Dönüş Var mı?

Tebligattan sonra 15 gün içinde itiraz edilmezse karar kesinleşir. Ardından yapınız tapuda riskli yapı olarak şerh edilir. Bu noktadan sonra yapılacak olan şey, dönüşüm planını şekillendirmektir.

Karar kesinleştiğinde artık şu seçenekler söz konusu değildir:

• Riskli yapı kararının geri alınması
• Sürecin kendiliğinden durması
• Tespit raporunun iptali

Ancak, yargı yolu açıktır. Kararın iptali için 30 gün içinde dava açma hakkınız hâlâ var! Dava açmak için itiraz yoluna başvurmuş olmak gerekmez, itiraz yoluna başvurmadan da dava açabilirsiniz fakat süre hesabına dikkat edilmelidir.

Diğer yandan, bu sürecin oldukça teknik ve zaman alıcı olduğunu, Türkiye'de konut stoğunun durumu düşünüldüğünde, davanın lehe olmayabileceği hususunu da değerlendirerek adım atmak faydalı olacaktır.

Yıkım Süreci Nasıl Başlıyor ve Nasıl İlerliyor?

Yıkım süreci şöyle işler:

Riskli yapı kararının kesinleşmesiyle birlikte yapı maliklerine bildirim ile 90 gün süre tanınır.

Bu sürede yapının malikler tarafından yıktırılması beklenir.

Eğer yıkım gerçekleşmezse, idare (belediye veya Bakanlık) bu yıkımı re’sen yapar.

Ardından masraf maliklerden tahsil edilir.

Riskli Yapı Kararı Bildirimi + Muhtarlıkta 15 Günlük İlan Süresi + 15 Günlük İtiraz Süresi + 90 Günlük Yıkım Süresi

Yıkım öncesinde bina boşaltılmalıdır. Tahliye bildirimleri de artık e-Devlet, muhtarlık ve bina duyuruları üzerinden yapılıyor. Yani sistem, fiziksel bir zarf yerine artık dijital bildirim ve fiziksel ve dijital ilan yöntemiyle yürütülüyor.

Kiracıların, Ev Sahiplerinin ve Komşuların Rolleri

Dönüşüm sadece ev sahiplerini ilgilendirmiyor. Kiracılar, tahliye edildiklerinde ev aramak, taşınmak, yeni bir düzen kurmak zorunda kalıyorlar. Şartların sağlanması halinde kira ve taşınma yardımı alabiliyorlar, ancak bu konuda bilgi eksikliği çok yaygın.

Ev sahipleri ise dönüşüm sürecinde müteahhit seçimi, proje onayı, yapı ruhsatı gibi süreçlerin yükünü üstlenmek zorunda kalıyor. Eğer apartmanda iletişim kopukluğu varsa, süreç genellikle tıkanıyor.

Uzlaşma mı, Direnç mi? Komşularla Anlaşmazlık Olursa Ne Olur?

Kanun’a göre, salt çoğunluk (1/2 + 1) sağlanırsa dönüşüm süreci başlatılabilir. Yani çoğunluk anlaşırsa azınlığın hisseleri satışa çıkabilir.

Bu aşamada:

• Arsa payınızın satılması gündeme gelir.
• Değer tespiti yapılır.
• Mahkeme yoluyla satış gerçekleşir.

Komşularla iletişim kurmak, süreci birlikte yürütmek bu yüzden çok önemli. Uzlaşma sağlanmazsa mülkiyet hakkınızı yitirme riski bile doğabilir.

Müteahhit Seçimi, Sözleşmeler ve Finansal Yük

Dönüşümde en çok yapılan hata: ilk gelen teklifle, tanıdık müteahhitle ya da yeterli değerlendirmeyi yapmadan yola çıkmak. Oysa şu kriterler çok kritik:

• Müteahhidin teknik yeterliliği
• Firmanın mali durumu ve referansları
• Proje süresi, hak ediş planı ve gecikme cezaları
• Teslim edilen konutların net alanı ve kalite seviyesi

Sözleşmeler mutlaka hukuki denetime tabi tutulmalı. Aksi hâlde müteahhitin çekilmesi, inşaatın yarım kalması ya da tapuların teslim edilememesi gibi risklerle karşılaşma ihtimaliniz oldukça yüksek.

Böyle bir durumda, hem evinize kavuşma süreniz uzar hem de ilave maddi yük taşımak mecburiyetinde kalırsınız.

Danışmanlık Desteği: Ne Zaman, Neden Gerekli?

Riskli yapı kararı sonrası sürecin her aşaması teknik ve hukuki bilgi gerektiriyor:

• Tebligata itiraz süresi
• Tahliye kararları
• Kira yardımı başvuruları
• Uzlaşma görüşmeleri
• Müteahhit sözleşmeleri
• Dava açma süreçleri

Ancak biz, bu noktaya gelmeden önce harekete geçilmesini öneriyoruz.

Çünkü dönüşümün en kritik hatası, riskli yapı kararı alındıktan sonra “artık mecburen bir şey yapmamız gerekiyor” paniğiyle yola çıkmak. Oysa sağlıklı bir dönüşüm süreci, riskli yapı başvurusundan önce başlar.

İdeal olan nedir?

• Apartman toplantılarının erkenden yapılması
• Tapuda arsa paylarında bir uyuşmazlık olup olmadığının kontrol edilmesi
• Kat maliklerinin farklı beklentilerinin, şerefiyeye (kat değeri farkına) ilişkin görüşlerinin netleştirilmesi
• Farklı müteahhitlerden teklif alınması
• Bu tekliflerin hukuki ve teknik şartnamelerle kıyaslanması
• Uzun vadeli kira ve maliyet projeksiyonlarının değerlendirilmesi

Yani daha baştan, bilgiye dayalı ve planlı bir karar süreci işletmek gerekir.

Ancak ne yazık ki çoğu dönüşüm süreci, riskli yapı kararı alındıktan sonra, yani yangın çıktıktan sonra yangın planı yapılır gibi başlıyor. Bu da sürecin hem sosyal hem ekonomik açıdan tıkanmasına yol açıyor.

Güvenin, bu süreci yalnızca riskli yapı ilanından sonraki süreçte değil, en başından itibaren birlikte yürütmek için çalışır. Teknik ve hukuki analizleri birlikte ele alır, maliklerin ortak karar almasını kolaylaştırır, müteahhit sürecinde sizin yanınızda olur.

Kentsel dönüşüm, doğru kurgulanmadığında büyük mağduriyetler yaratabilir. Ama doğru zamanda, doğru destekle başladığında dayanıklı ve adil bir gelecek inşa etmek mümkündür.

Sonuç Yerine: Bir Kararın Ağırlığı ve Dönüşümün İmkânı

Riskli yapı kararı, tek başına bir son değil. Eğer doğru yönetilirse, güvenli bir yaşama geçişin ilk adımı olabilir. Ama bilgisizlik, ihmal ya da kötü yönlendirme nedeniyle bu süreç mağduriyetle sonuçlanabilir.

Tüm bu süreci yalnız yürütmek zorunda değilsiniz. Bilgi, örgütlenme ve profesyonel destek, sizi yalnızca yıkımdan değil; belirsizlikten de korur.



🧭 Eğer riskli yapı kararınız kesinleştiyse, şimdi “Ne yapmalı?” sorusuna birlikte cevap arayabiliriz.