Kentsel Dönüşümde En Önemli 10 Kavram

Deprem gerçeği ile birlikte yaşıyoruz.

Buna rağmen çoğu insan için “kentsel dönüşüm” hala uzak ve karmaşık görünüyor.

Ama işin içine girince, aslında hepimizin hayatını doğrudan etkileyen çok temel bazı kavramlar var.

Bu kavramları bilmeden sürece girmek, komşunuzla aranızın bozulmasına, müteahhitle problemlere ya da hak kayıplarına neden olabilir.

O nedenle bu yazıda kentsel dönüşümün en kritik 10 kavramını, güncel düzenlemelere dayanarak, herkesin anlayabileceği şekilde açıklıyoruz.

1. Arsa Payı – İşin omurgası

Bir apartmandaki her bağımsız bölümün, arsanın tamamı içindeki payını gösterir. Tapuda yazılıdır.

Arsa payı, 6306’daki karar mekanizmalarının ve

satış süreçlerinin temelidir. Salt çoğunluk hesabı da pay üzerinden yapılır. Kentsel dönüşümde kararlar, daire sayısı üzerinden değil, arsa payları üzerinden hesaplanır.

Yani bu oran, aslında yeni binadaki pozisyonunuzu da belirliyor. Çünkü hangi daireyi alacağınız, size ek ödeme çıkıp çıkmayacağı da büyük ölçüde bu orana bağlı.

Türkiye’de eski binaların çoğunda arsa payları adaletsiz dağıtılmış durumda. Bodrumdaki daireyle çatıdaki dairenin aynı payı var mesela. Bu durumda dönüşümde problemler çıkıyor.

Sorunlar:

• Eski binalarda adaletsiz pay dağılımları

• Düşük paylı malikten ek ödeme istenmesi (örneğin bazı projelerde 250–300 bin TL fark çıkabiliyor)

• Tapuda payların hatalı kaydı

Güvenin olarak:

• “Pay ≠ m²” farkını maliklere net şekilde anlatıyoruz.

• Gerekirse arsa pay düzeltme davasına ilişkin bilgi veriyoruz.

• Arsa payını değerleme ve şerefiye ile bütüncül ele alıyor, ihtiyacınız olan raporları güvenilir çözüm ortaklarımızdan temin ediyoruz.
  

  

2. Yönetim Planı – Yapının anayasası

Apartmanın “anayasası”dır. Ortak alanların kullanımı, aidat, karar mekanizmaları burada düzenlenir.

Aidat nasıl ödenecek? Ortak alan kim/kimler tarafından kullanılacak? Çatıyı güneş paneli için kiraya verebilir miyiz? Ticari bölümlerin sınırları nasıl belirlenir? Bunların hepsi yönetim planında yazar.

Yönetim planı Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayanır. Dönüşüm sonrası yeni binanın işletilmesinde noktasında da hayatidir.

Kentsel dönüşümden sonra çoğu apartman eski planı olduğu gibi bırakıyor ya da aceleyle çalakalem düzenliyor. Bu durum, yeni yapılarda yaşam başlar başlamaz komşular arasında tartışmalara neden oluyor. Çünkü artık otopark, dükkan, asansör, güvenlik, temizlik, reklam gibi masraflar var ve bunlara ilişkin düzenlemeler eksik ya da hatalı.

Sorunlar:

• Kopyala-yapıştır yönetim planları

• Ortak alan gelirlerinin tanımlanmaması (ör. otopark veya çatı reklamı)

• Denetim hükümlerinin eksikliği

Güvenin olarak:

• Yeni bina için sıfırdan, projeye özel bir yönetim planı yazıyoruz.

• Ortak alan gelirlerini (otopark, çatı, reklam) dahil ediyoruz.

• Dijital şeffaflık ve denetim hükümleri ekliyoruz.

• Paydaşlara bilgilendirme toplantıları yapıyoruz, böylece kimse süreç dışında kalmıyor.

Lisanslı kurumların, binanızın deprem güvenliğini inceleyip “riskli” tespit etmesidir.

“Bizim bina riskli mi?” sorusunun cevabını lisanslı kurumların verdiği bu riskli yapı raporu belirler. Bu rapor kesinleştiğinde dönüşüm süreci resmen başlıyor.

Bu aynı zamanda bir hukuki statüdür ve tahliye, yıkım, kira yardımı bu statüye bağlıdır.

Ama unutmayın; riskli yapı kararı kesinleştiğinde, tapuya işlenir ve süreç resmen başlar. Maliklerin, bildirim ardından 15 gün itiraz hakkı vardır (6306 sayılı Kanun m.3). Çoğu kişinin bu süreleri kaçırdığını, hak aramakta zorlandığını görüyoruz.

Sorunlar:

• İtiraz süresinin kaçırılması

• Usulsüz tebligatlar

• Raporlarda teknik eksiklikler
  

Güvenin olarak:

• Süreleri takvimlendirip takip ediyoruz.

• İhtiyaç varsa bağımsız mühendislik değerlendirmesi yaptırıyoruz.

• Karara itiraz süreçlerinizi organize ediyoruz.

• Kentsel dönüşüm sürecinizi stratejik bir plan çerçevesinde ilerletiyoruz.
  

4. Uzlaşma – Artık salt çoğunluk

Riskli yapının nasıl dönüştürüleceğine maliklerin karar vermesidir. Eskiden 2/3 çoğunluk aranıyordu, artık yeni düzenlemeyle salt çoğunluk , yani arsa paylarının yarısından bir fazlası yetiyor (2024 yönetmelik değişikliği).

Bu değişiklik kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandırdı. Ama beraberinde yeni sorunlar da getirdi: “Biz yarıyı geçtik, istediğimizi yaparız” anlayışı, komşuluk ilişkilerini zehirleyebiliyor.

Karara katılmayan azınlığın payları açık artırma ile çoğunluğa satılır. İlk satışa sadece anlaşan malikler girebilir.

Sorunlar:

• İletişim ve bilgi eksikliğinin yarattığı sosyal çatışmalar

• Salt çoğunluğun arsa payı üzerinden hesaplandığının bilinmemesi

• Çoğunluk ve azınlık süreç yönetiminde usul hataları

• Satış ilanlarında usul hataları

• Tebligat eksiklikleri

Güvenin olarak:

• Karar süreçlerini şeffaf yönetiyoruz.

• Tüm paydaşları düzenli bilgilendiriyoruz.

• İlan, tebligat ve bildirimlerin usulüne uygun yapılıp yapılmadığını takip ediyoruz.

• Uzlaşma oturumları düzenliyoruz; tarafların kaygılarını açıkça konuşabileceği zemin yaratıyoruz.

• Kararları ve belgeleri herkesin erişimine açık hale getiriyor, özetliyoruz.

5. Şerefiye – Kat farkı, cephe farkı

Aynı büyüklükte iki daire düşünün. Biri 1. katta, kuzeye bakıyor. Diğeri 8. katta, deniz görüyor. Değerleri eşit olabilir mi? İşte bu farkı adil şekilde dağıtmaya şerefiye diyoruz.

Kanunda adı geçmez ama uygulamada bağımsız bölümlerin adil paylaşımı için zorunludur. Hem maliklerin kendi aralarındaki paylaşımda hem de müteahhit ile arsa sahipleri arasındaki paylaşımda kritik önemdedir.

Sorunlar:

• Şerefiye tablosu yapılmaması

• Müteahhitin değerli daireleri kendine alması

• Paydaşlar arasında güvensizlik

Güvenin olarak:

• Puanlama sistemiyle şerefiye tablosu hazırlıyoruz.

• Tabloyu tüm maliklere şeffaf sunuyoruz.

• Gerekirse çözüm ortaklarımızdan bağımsız uzman görüşü alıyoruz.

  
  

6. Değerleme – Rakamların dili

SPK lisanslı değerleme şirketlerinin, bağımsız bölümlerin ve arsanın değerini belirlemesidir.

“Yeni binada bana hangi daire düşecek?” sorusunun cevabı, bu raporda saklıdır. Rapor, bağımsız bölüm paylaşımında, ek bedel hesaplamasında ve azınlık pay satışında rayiç bedelin belirlenmesinde esas alınır.

Sorunlar:

• Raporların şeffaf paylaşılmaması

• Yöntem eksiklikleri

• Bedel tartışmaları (ör. aynı blokta iki daireye farklı değer biçildiğinde ciddi çatışma doğabiliyor)
  

Güvenin olarak:

• Çok katmanlı değerleme yaptırıyoruz: arsa değeri + proje sonrası değer + şerefiye.

• Değerlemenin anlaşılır olması için maliklere özet sunuyor, gerektiğinde toplantı yapıyoruz.

• Maliklere itiraz ve görüş alma süresi tanıyoruz.

  
  

7. Teknik Şartname – Binanın kalitesi

Yeni binanın teknik özelliklerini (beton sınıfı, yalıtım, malzeme, ortak alan donatıları) tanımlar.

Çoğu sözleşmede üstünkörü geçiliyor. Sonra bina tesliminden hemen sonra rutubet, ses yalıtımı sorunları çıkıyor.

Sorunlar:

• Şartnamenin eksik bırakılması

• Müteahhitin düşük kalite malzeme kullanması

Güvenin olarak:

• Teknik şartnameyi detaylı inceliyor ve analiz ediyoruz.

• Gerektiğinde şartname için öneriler veriyoruz.

• Denetim ve teslim kontrol listeleri ekliyoruz.

• Teslimde bağımsız denetim yapılmasını sağlıyoruz.

  
  

8. Hukuki Şartname – Sözleşmenin güvenlik kemeri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine eklenen, hukuki güvenceleri içeren bölümdür. Süre, cezai şart, teslim, iskan… Hepsi burada yer alır.

Eksik yazıldığında malikler mağdur olur. Örneğin teslim tarihi açık değilse müteahhit yıllarca işi uzatabilir. Bağımsız bölümlerin erkenden devredilmesi bile uzun dava süreçlerine yol açabilir.

Sorunlar:

• Eksik ve hatalı yazılan hükümler

• Cezai şartların belirsiz olması

• Güvencelerin yetersizliği

Güvenin olarak:

• Birlikte çalıştığımız avukatlar vasıtasıyla hukuki şartnameyi işin özelliğine göre düzenliyoruz.

• Cezai şart, ipotek, teminat mektubu, bina tamamlama sigortası gibi güvenceleri netleştiriyoruz.

• Teslim ve iskan süreçlerini netleştiriyoruz.

• Vekaletname ve yetki düzenlemelerini kontrol ediyoruz.
  

9. Tebligat ve Bildirim – Süreler burada başlar

Riskli yapı kararı, çoğunluk kararı, satış ilanı… Bunların hepsi maliklere bildirilir. Ve hak düşürücü süreler bu bildirimlerle başlar.

Yeni düzenlemeler ile bu bildirimlerin e-Devlet yoluyla yapılması ve muhtarlıkta ilan edilmesi yeterli hale geldi. Bu durum, özellikle yurtdışında yaşayan veya dijital okuryazarlığı olmayan malikler için ciddi sorun yaratıyor.

Sorunlar:

• Yurtdışı maliklere e-tebligat eksikliği

• Muhtarlık ilanlarıyla yetinilmesi

• Kişilerin haberdar olmadan pay satışı riski
  

Güvenin olarak:

• Bildirimlerin uygun yapılıp yapılmadığını denetliyoruz.

• Harici yollarla hak sahiplerine ulaşılmasını sağlıyoruz.

• Bildirimlerin dijital takibini yapıyoruz.
  

10. İmar Artışı – Kentsel dönüşümün mayınlı alanı

Belediye, dönüşüm projesine ek inşaat hakkı tanıyabilir. Buna imar artışı diyoruz.

Malikler açısından cazip: daire boyutlarını büyütür, maliyeti azaltır. Ama şehir planlaması açısından risklidir: yoğunluğu artırır, altyapıyı zorlar, afet müdahalesini güçleştirir.

Sorunlar:

• Yoğunluk artışı altyapıyı ve kentsel hayatı zorlar

• Eşit dağıtım yapılmazsa imar spekülasyonu ve haksızlıklar doğar

Güvenin olarak:

• İmar artışı başvurularında doğru yönlendirme yapıyoruz.

• İmar artışı durumunda şerefiye tablosu ile entegrasyon sağlayarak adil paylaşımı garanti altına alıyoruz.

Sonuç

Kentsel dönüşüm, “eskiyi yık yeniyi yap”tan ibaret değildir. Arsa payından imar artışına kadar bu 10 kavramı bilmeden sürece girmek, büyük risk taşır.

Güvenin olarak biz şunu görüyoruz:

• Arsa payı + şerefiye + değerleme üçlüsü adil paylaşımın kalbidir.
  

• Riskli yapı + uzlaşma + tebligat üçlüsü sürecin hukuki motorudur.
  

• Yönetim planı + teknik & hukuki şartname üçlüsü yeni binanın sürdürülebilir yaşam güvencesidir.
  

Bu kavramları doğru yönetmek, hem hak kaybını önler hem de komşuluk ilişkilerini korur. Bizim işimiz de tam burada başlıyor: hukuki, teknik ve sosyal boyutları bir arada yöneterek, dönüşümü bir kriz değil güven projesine çevirmek.

Arsa payı, yönetim planı, riskli yapı, şerefiye, değerleme… Bu kavramlar sizin hakkınızı doğrudan belirleyen unsurlar.

Bir detayı gözden kaçırmak, dairenizin küçülmesine, ek bedel çıkmasına veya hak kaybına yol açabilir.

Güvenin olarak biz:

• Kavramların hepsini somut örneklerle açıklıyor,
  

• Hak kaybı riskinizi önceden görüyor,
  

• Sizin adınıza süreçleri takip ediyoruz.

  
  

👉 Kentsel dönüşümde kaybetmemek için hemen Güvenin’e başvurun, sürecinizi güvenle yönlendirelim.

info@guvenin.com