İstanbul’da Kentsel Dönüşüm: Haritalar Aynı Şehri Mi Gösteriyor?

Kentsel dönüşüm, özellikle İstanbul gibi yüksek deprem riski taşıyan bir şehirde, yalnızca binaların yenilenmesi değil; hayatların korunması demek.

Ancak bugün karşımızda, aynı şehir için farklı risk haritaları sunan iki ayrı kamu otoritesi var. Bu uyumsuzluk sadece bir veri farkı değil, yaşam hakkını etkileyen bir sistem sorunu.

2022 yılında İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB), bilimsel bir çalışmayla 142 “Afet Odaklı Öncelikli Müdahale Alanı” belirledi.

Bu alanlarda yapı stoku zayıf, zemin kırılgan, nüfus yoğun. Yani deprem olduğunda en fazla can ve mal kaybı bu bölgelerde bekleniyor.

(İpa, 2024)

Bu rapora göre, toplamda 3.617 hektarlık alanda 207 bin yapı risk altında.

Özellikle Esenyurt, Büyükçekmece, Küçükçekmece, Zeytinburnu, Avcılar, Sultanbeyli, Maltepe ve Sancaktepe gibi ilçeler ön plana çıkıyor (İPA, 2024).

💡 Ancak aynı İstanbul’da, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli alan ilan edilen yerler bambaşka.

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında Çevre, Şehircilik ve İklim Bakanlığı tarafından belirlenen 69 riskli alan (1145 ha) ve 127 rezerv alan (38450 ha) ile karşılaştırıldığında, sadece 2 riskli alanın, Afet Odaklı Öncelikli Müdahale Alanları ile kesiştiği görülüyor.

Bilimsel olarak en riskli kabul edilen 8 ilçede (örneğin Esenyurt, Zeytinburnu, Bahçelievler) ise tek bir riskli alan bile ilan edilmemiş durumda.

Bakanlığın riskli alan ilan ettiği bölgelerin çoğu kamu arazileri, sanayi alanları, askeri bölgeler ya da düşük yoğunluklu yerleşimler.

Bu ne anlama geliyor?

Riskin yüksek olduğu mahallelerde dönüşüm planı yok. Çünkü bu bölgelerde dönüşümün finansal cazibesi düşük. Yani ne bilimsel risk, ne nüfus yoğunluğu… Öncelik, başka kriterlere göre belirleniyor.

Dönüşüm uygulamaları şu anda iki ana mekanizma üzerinden ilerliyor:

1. Parsel Bazlı Dönüşüm

   • Vatandaş ya da müteahhit başvurur, teknik rapor alınır.

   • Genellikle imar teşviki varsa işler hızlanır.

   • Ancak yapılaşma karmaşıksa ya da yatırımcı ilgisi yoksa süreç tıkanır.

2. Riskli Alan İlanı

   • Bakanlık kararıyla belirli bölgeler toplu olarak dönüşüm alanı ilan edilir.

   • Bu yöntemde kamu planlaması mümkündür.

   • Fakat hangi alanların seçileceğine dair bilimsel değil, çoğu zaman idari ve ekonomik kriterler devrededir.

İstanbul’un büyük bir kısmı bu iki sistemin dışında kalıyor. Parseli dönüşüme uygun olmayan, talep görmeyen, karmaşık mülkiyet yapısına sahip ya da yatırım açısından cazip olmayan birçok riskli yapı, sistem dışında bırakılıyor.

6306 sayılı yasa ile getirilen “ rezerv yapı alanı” tanımı, aslında riskli bölgelerdeki yurttaşların başka yere taşınabilmesi için tasarlanmıştı. Ancak uygulamada bu alanlar genellikle değerli kamu arazilerinde, zaten yapılaşmış kentsel alanlarda ilan ediliyor ve yeni yapılaşma sahaları haline geliyor.

Eğer binanız riskliyse ama:

• Mahalleniz yatırım almıyorsa,

• Parseliniz karmaşıksa,

• İmar artışı mümkün değilse,

• Bakanlık bölgenizi “riskli alan” ilan etmediyse dönüşüm süreci size ulaşmayabilir.

Yani sistem, en fazla risk taşıyan bölgeleri dahi göz ardı edebiliyor.

Güvenin olarak biz, bu karmaşık dönüşüm sisteminde yalnız bırakılan yurttaşlara bilgiyle, stratejiyle ve profesyonel destekle eşlik ediyoruz.

✅ Binanızın risk durumunu anlamak,
✅ Hangi dönüşüm modeli size uygun öğrenmek,
✅ Kat malikleriyle süreci planlamak,
✅ Yatırımcıyla adil bir sözleşme yapmak,
✅ Teknik, hukuki ve idari engelleri aşmak için yanınızdayız.

Çünkü biz dönüşümün bilgiyle, şeffaflıkla ve stratejiyle başlaması gerektiğine inanıyoruz.

📌 Bu yazıdaki veriler, İstanbul Planlama Ajansı'nın “Kent Gündemine Bakış: Şubat 2024” raporu ve Bakanlık'ın kamuya açık kaynaklarından alınmıştır.
📞 Danışmanlık için bize www.guvenin.com veya info@guvenin.com üzerinden ulaşabilirsiniz.