Kentsel Dönüşümde En Sık Yapılan Hatalar

Kentsel dönüşüm… Kağıt üstünde kulağa umut verici gelir: Yeni bina, güvenli yaşam, modern standartlar… Ama sahaya indiğimizde, bu sürecin pek çok malik için mağduriyet, belirsizlik ve pişmanlıklarla dolu olduğunu görüyoruz. Çünkü dönüşüm, yalnızca bir inşaat süreci değil; teknik, hukuki, finansal ve sosyal birçok boyutu olan karmaşık bir sistemdir.

Özellikle İstanbul gibi deprem riski yüksek şehirlerde yaşayanlar için dönüşüm, sadece bir seçenek değil, bir zorunluluktur. Ancak bu zorunluluk, plansız ve bilinçsiz yönetildiğinde fırsattan çok risk haline gelir. Güvenin olarak sahada edindiğimiz deneyim, yüzlerce hak sahibinin hep aynı hataları tekrar ettiğini gösteriyor. Ve ne yazık ki bu hataların çoğu, sürecin en başında, geri dönülmesi en zor yerde yapılıyor.

İşte bu yazı, o hataları önlemek ve bilinçli kararlar alabilmeniz için yolunuzu aydınlatmak üzere kaleme alındı.

Deprem riski ve yaşlanan yapı stoğu nedeniyle pek çok bina sakini, kentsel dönüşüm sürecine “bir an önce kurtulalım” duygusuyla giriyor. Oysa bu süreç, yalnızca bir müteahhit bulup sözleşme imzalamaktan ibaret değil.

⚠️ Riskli yapı başvurusundan önce mutlaka şu adımlar atılmalı:

Teknik ön değerlendirme yapılmalı: Bina güçlendirilebilir mi, yoksa yıkım şart mı?

Şerefiye analizi hazırlanmalı: Hangi daire ne kadar değerli? Kim ne alacak?

Devlet destekleri öğrenilmeli: Kira yardımı, faiz destekli kredi, vergi muafiyetleri gibi imkanlar değerlendirilmeden karar alınmamalı.

Hukuki danışmanlık alınmalı: Sürecin başından itibaren alınan her karar, ileride hak ve yükümlülük doğuracaktır.

🎯 Güvenin olarak bu aşamada, riskli yapı başvurusundan önce size teknik, hukuki ve finansal yol haritası çıkarıyor, bina özelinde şeffaf bir plan sunuyoruz.

Birçok malik, müteahhit seçimini yalnızca vaatler üzerinden yapıyor:

“Size %55 veririm.“

“Bir yılda teslim.”

“Sizi mağdur etmem.”

Ancak unutulmamalı ki müteahhit seçimi, geri dönülmesi çok güç bir taahhüttür.

⚠️ Dikkat edilmesi gereken başlıca kriterler şunlardır:

• Daha önce tamamladığı projeler ve referansları

• Ticaret sicili, dava geçmişi ve Findeks skoru

• Müteahhitlik yetki belgesi, teminat mektubu

• İşçilik kalitesi ve zamanında teslim kabiliyeti

📌 Güvenin danışmanlığıyla alınan müteahhit teklifleri; sadece “verdiği oranla” değil, sunduğu tüm yükümlülüklerle birlikte teknik, mali ve hukuki açıdan değerlendiriliyor.

Kentsel dönüşümde en fazla hata yapılan belgelerden biri vekaletnamelerdir.

Ne yazık ki birçok bina, bir ya da iki malik tarafından alınan sınırsız yetkili vekaletlerle tüm süreci kontrolsüz biçimde bir müteahhide devrediyor.

Yine pek çok yapıda, sözleşme detayları istişare edilmeksizin çok geniş çaplı vekaletnameler verildiğini görüyoruz.

⚠️ Sık yapılan hatalar:

• Vekaletin kapsamı net tanımlanmıyor.

• Vekaletin kapsamı çok geniş ve belirsiz tanımlanıyor.

• Tüm yetki bir kişide toplanıyor.

• Dilediği şekilde yetki devri yapma yetkisi veriliyor.

• Mali yetkiler devrediliyor.

• Süre sınırı konmuyor.

✅ Doğru vekaletname, sınırları çok iyi belirlenmiş ve malik haklarını koruyan bir çerçevede hazırlanmalı.

🎯 Güvenin olarak her vekaletnameyi, hem noter hem de sözleşme sürecine entegre olacak şekilde sizin adınıza revize ediyoruz.

“%50 mi verdi, %55 mi?”

Bu soru çoğu zaman hak sahiplerinin tüm değerlendirme sürecini ele geçiriyor. Oysa kentsel dönüşümde en kritik konu oran değil, karşılığında ne alınacağıdır .

Örnek: Yeni daireniz %55 oranla 75 m² olabilir, ama %50 oranla 95 m² alabileceğiniz başka bir teklifte hak kaybı daha azdır.

⚠️ Dikkat edilmesi gerekenler:

• Şerefiye (değer) dağılımı yapılmış mı?

• Alınacak dairenin m²’si, cephesi, katı ve yönü belli mi?

• Tapuda kat paylaşım planı açıkça tanımlanmış mı?

✅ Oran değil, değer konuşulmalı. Her teklif için bağımsız gayrimenkul değerleme alınmalı.

“Devlet kira yardımı yapacakmış.”

“Müteahhit de taşınma parası verecekmiş.”…ama bunların hiçbiri sözleşmede yazılı değilse, hiçbir bağlayıcılığı yoktur.

⚠️ Kira ve geçici konut desteğinde dikkat edilmesi gerekenler:

Devlet desteği

• Riskli yapı kararı sonrası başvuru ile sağlanır.

• Süresi, miktarı, ödeme şekli il il değişir.

Yüklenici katkısı

• Ek kira ödemesi

• Taşınma yardımı

• Geçici daire temini

• Gecikme halinde cezai tazminat

✅ Tüm bu kalemler, kimin hangi koşulda ne vereceği yazılı şekilde sözleşmeye eklenmelidir.

🎯 Güvenin olarak hem devlet destekleri konusunda sizi yönlendiriyor hem de yüklenici taahhütlerinin sözleşmeye doğru yansımasını sağlıyoruz.

Boya yapılmış, zemin parlak, “anahtar teslim”… ama yapı kullanım izni (iskan) alınmamış.

Bu durumda bina hukuken tamamlanmamış sayılır.

⚠️ Teslim öncesi mutlaka kontrol edilmesi gerekenler:

• İskan alınmış mı?

• Elektrik–su–doğalgaz abonelikleri bireysel mi?

• Sözleşmedeki marka ve kaliteye uygun malzemeler mi kullanılmış?

• Teknik sistemler (asansör, hidrofor, yangın sistemi) çalışır durumda mı?

📌 Teslim tutanağına şu not düşülmeli: “Eksikler tespit edilmiştir. Hukuki haklarımız saklı kalmak kaydıyla teslim alınmıştır.”

🎯 Güvenin olarak, teslim aşamasında sahaya inerek teknik şartnameye ve sözleşmeye uygunluk kontrolü yapıyor; haklarınızın korunmasını sağlıyoruz.

Belki de en yaygın hata bu:

“Biz komşularla hallediyoruz.”

“Oğlum avukat, sözleşmeye bakar.”

“Müteahhit zaten ilgileniyor.”

Oysa kentsel dönüşüm, disiplinlerarası bir süreçtir. Aşağıdaki uzmanların iş birliğiyle yönetilmelidir:

👩‍⚖️ Avukat: Sözleşmeler, vekalet, dava süreçleri

🏙️ Şehir plancısı: Plan, yoğunluk ve sosyal donatı dengesi

👷‍♀️ Mimar/Mühendis: Teknik raporlar, proje kontrolü

💰 Değerleme uzmanı: Şerefiye ve adil dağılım

📊 Finans uzmanı: Kredi, teşvik ve katkı planlaması

🎯 Güvenin olarak, bu uzmanlardan oluşan entegre bir ekiple sürecin her adımında yanınızdayız.

Kentsel dönüşüm, yalnızca bir inşaat projesi değildir. Bu süreçte:

Yanlış atılan bir imza, mülkiyet hakkınızı tehlikeye atabilir.

Eksik alınan bir bilgi, yıllarca sürecek mağduriyete yol açabilir.

Göz ardı edilen bir detay, tüm yapıyı durma noktasına getirebilir.

Ama doğru adımlar atıldığında, bu süreç yaşam kalitenizi artıran, varlığınızı güçlendiren ve geleceğinizi güvence altına alan bir fırsata dönüşebilir.

📣 Unutmayın: En büyük hataları, en sıradan görünen işlemler yaratır.

👉 Kentsel dönüşüm sürecinizde, sadece iş bitince değil, daha ilk adımı atarken yanınızda olacak uzman desteğine ihtiyacınız varsa; Güvenin olarak buradayız.

Bizimle iletişime geçin, binanızı değil, geleceğinizi birlikte inşa edelim.